聚合發榮耀不缺買方，缺的是站得住的開價。
七期大坪數裡，成交最活絡
113 年以來公開平台可見至少 10 筆成交，四季天韻 5 筆、由鉅藏玉 2 筆。有成交基準，買方比較敢出價。
同坪型，樓層就差一成以上
同樣 113.54 坪，12 樓成交 3,860 萬、23 樓 4,350 萬。您的樓層排第幾，決定開價的起點。
先講社區，再講價格，最後才講我
資料都附來源。查不到的標「待確認」，只有參考值的標「＊參考行情」。數字不對的地方，請您直接指正。
基地約 1,548 坪、三棟 28 層，正對新光三越與大遠百
2–5 房、約 66–127 坪，主力是 4 房 113–120 坪。臨市政北七路設有 12 戶店面，車位有坡道平面與機械兩種。
- 建設
- 聚合發 營造：待確認
- 完工
- 約 2010 屋齡約 15 年；另有平台載 2016，待確認
- 總戶數
- 261 戶 另載 263 戶；含 12 戶店面
- 樓層
- 28F / B6 三棟配置
- 公設比
- 29.5% 多個平台一致
- 管理費
- 約 80 元/坪 ＊參考，以管委會公告為準
公設：泳池、SPA、健身房、宴會廳、KTV、視聽室、空中花園。結構 RC／SRC 各平台寫法不一 待確認
資料來源：信義房屋、5168、591、台中房地王社區頁（2026.09 查詢）。完工年、戶數、結構請以使照核對。
單價和同業一樣，差別在成交量
七期 80 坪以上的豪宅，近一年單價大多落在 39–40 萬／坪。聚合發榮耀的不同，是成交紀錄比其他社區多很多。
均價，萬元／坪（刻度 0–50）
113 年以來成交筆數
本案至少 10 筆；四季天韻 5 筆；由鉅藏玉 2 筆（公開平台可見）。
主力總價帶
4 房約 113–120 坪，多數成交在 4,350–4,800 萬。
本案定位：七期大坪數裡成交最有依據的社區，買方好比價，屋主也好定價。
＊參考行情：本案、由鉅藏玉為信義房屋近一年均價；天璽五期為 5168；國家一號院為樂居；四季天韻為永慶近兩年均價。各平台口徑不同，僅供比較相對位置。
七期少數出門就是百貨公司的大坪數社區
學區 需查證
西屯國小、至善國中（仲介資料）。以教育局當年度公告為準。
商場 距離需查證
正對新光三越、大遠百，老虎城也在周邊。
公園綠地 距離需查證
臺中國家歌劇院、秋紅谷生態公園都在生活圈內。
交通 捷運距離需查證
台灣大道公車路廊；國道 1 號、台 74 快速道路可接；捷運綠線市政府站。
資料來源：仲介社區介紹與公開平台周邊機能說明（2026.09 查詢）。
同坪型成交夠多，樓層價差可以直接用數字算
本戶條件
- 棟別／樓層
- 待確認
- 座向／景觀
- 待確認
- 權狀坪數
- 待確認
- 格局／屋況
- 待確認
- 車位型式
- 待確認
屋主提供後，這一段會改寫成本戶在社區內的排名。
樓層
113.54 坪：12F 3,860 萬、23F 4,350 萬；114.68 坪：6F 3,950 萬、20F 4,550 萬。
坪型
主力 113–120 坪單價約 35–43 萬；91 坪 4 房曾成交 51.8 萬，坪數小單價高。
車位
有坡道平面與機械兩種，車位型式會影響出價，要先確認。
＊參考行情：5168、591 之成交紀錄，總價含車位；單價計算口徑依平台而異。
成交夠多，樓層、坪型、時間都能拆開來比
下表建坪與總價均含車位。另有 113.05 25F 4,800 萬、113.04 6F 3,950 萬等成交。
| 成交年月 | 樓層 | 建坪 | 總價 | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|
| 114.10 | 24F | 113.79 | 4,600 萬 | 39.6 萬 |
| 114.05 | 12F | 120.69 | 4,450 萬 | 35.7 萬 |
| 114.02 | 27F | 118.65 | 4,800 萬 | 39.6 萬 |
| 113.12 | 24F | 113.79 | 4,628 萬 | 42.0 萬 |
| 113.11 | 20F | 114.68 | 4,550 萬 | 40.8 萬 |
| 113.11 | 20F | 91.34 | 4,488 萬 | 51.8 萬 |
| 113.09 | 23F | 113.54 | 4,350 萬 | 38.2 萬 |
| 113.05 | 12F | 113.54 | 3,860 萬 | 34.0 萬 |
＊參考行情：5168 整理之實價登錄（2026.09 查詢）。正式報價前以內政部實價登錄逐筆核對。
單價差不多的時候，買方比的是位置、屋齡和成交紀錄
| 社區 | 完工 | 戶數 | 坪數 | 均價＊ | 與本案關係 |
|---|---|---|---|---|---|
| 聚合發榮耀 | 約 2010 | 261 | 66–127 坪 | 39.6 萬 | 本案 |
| 國家一號院 | 2014 | 103 | 86–103 坪 | 39.7 萬 | 直接競爭 |
| 由鉅藏玉 | 2008 | 132 | 65–156 坪 | 39.4 萬 | 直接競爭 |
| 天璽五期 | 約 2010 | 80 | 待確認 | 42.3 萬 | 同區段 |
| 四季天韻 | 2009 | 88 | 80–220 坪 | 29.5 萬 | 超大坪為主 |
判讀
國家一號院、由鉅藏玉單價幾乎一樣，買方比的是位置和屋況。
本案優勢：正對百貨、成交紀錄多，買方敢出價，銀行估價也有依據。
國家一號院較新（2014），屋況與裝修要能拿出來比。
＊參考行情：信義房屋近一年均價；天璽五期為 5168；國家一號院為樂居一年均價；四季天韻為永慶近兩年均價。
要大空間，也要下樓就有百貨公司的人
七期換屋家庭
要 4 房 110 坪以上，預算約 4,500 萬。
企業主／專業人士
看重百貨、會展與歌劇院的生活圈。
長期置產
成交紀錄多，未來要轉手比較有依據。
- 1正對新光三越、大遠百
- 2成交活絡，轉手有依據
- 34–5 房大坪，公設齊全
- 同社區在架約 11 筆（＊5168），價格要比得過
- 低樓層比高樓層少一成以上，開價要對準樓層帶
- 面對百貨、臨路有店面，人車與噪音要現場看
委託之後，我會做的四件事
定價會議
拿同坪型、同樓層帶的成交，一起定出開價與底線。
整理與包裝
屋況整理建議、實景拍攝，把樓層與景觀優勢拍出來。
曝光與帶看
定期回報帶看數與買方反應，不讓您猜。
議價與簽約
每次調價都拿數字討論，不是只叫您降。