聯聚理仁不缺人看，缺的是開在成交帶裡的價格。
在架多、成交少
591 顯示社區約 13 間在賣，但 112 年以來公開可見的成交只有 5 筆。買方有得挑，也有時間等。
開價和成交之間有一段距離
待售物件開價多從 7,388 萬起；近三年成交總價落在 5,600–6,588 萬。這段落差，決定房子是放著還是賣掉。
先講社區，再講價格，最後才講我
資料都附來源。查不到的標「待確認」，只有參考值的標「＊參考行情」。數字不對的地方，請您直接指正。
聯聚在七期的新古典大樓，單層 4 戶、主力 100 坪上下
基地約 940 坪，地上 25 層、地下 4 層，單層 4 戶、3 部電梯。多數成交登記為毛胚交屋，買方要另抓裝修預算。
- 建設
- 聯聚建設 營造：拓洋營造（＊單一來源）
- 完工
- 2013 屋齡約 12 年；另有平台載 113 年，待確認
- 總戶數
- 82 戶 591、5168 載 82 戶；信義房屋載 103 戶，待確認
- 樓層
- 25F / B4 單層 4 戶、3 部電梯
- 公設比
- 32–34% ＊參考（信義房屋）
- 管理費
- 約 150 元/坪 ＊參考，以管委會公告為準
公設：半露天恆溫泳池、SPA、健身房、劇院、室內籃球場、壁球場、圖書室；1 樓大廳挑高約 10 米。車位為坡道平面，約 18.6–27.9 坪。
資料來源：591 實價登錄、5168、信義房屋、台中豪宅買賣網社區頁（2026.09 查詢）。完工年、戶數請以使照與謄本核對。
夾在上一代七期豪宅和聯聚新一代中間
同樣 100 坪上下，屋齡 14–16 年的七期大樓單價約 40–43 萬；更新的聯聚泰和約 60 萬。聯聚理仁剛好在中間。
近一年均價，萬元／坪（刻度 0–70）
往上比
聯聚泰和：屋齡約 9 年、137 坪起，單價高約 1 成。
往下比
國家一號院、聚合發榮耀：屋齡 14–16 年，單價約 40–43 萬。
＊參考行情：5168 實價登錄比價王近一年均價（2026.09 查詢）。各平台是否扣除車位口徑不同，僅供比較相對位置。
歌劇院、公園綠帶與七期商圈都在日常動線裡
學區 需查證
惠文國小；國中為惠文高中國中部（仲介資料）。以教育局當年度公告為準。
商場 距離需查證
七期商圈，新光三越、大遠百車程數分鐘。
公園綠地 距離需查證
臺中國家歌劇院、夏綠地公園、小來公園生活圈。
交通 捷運距離需查證
台 74 線約 4 分鐘、國道 1 號約 6 分鐘車程（＊仲介資料）；捷運綠線市政府站。
資料來源：台中豪宅買賣網社區介紹、591 實價登錄社區頁（2026.09 查詢）。醫療：林新醫院、澄清醫院在生活圈內。
價差多半來自坪型、座向與屋況，樓層影響反而不大
本戶條件
- 棟別／樓層
- 待確認
- 座向／景觀
- 待確認
- 權狀坪數
- 待確認
- 毛胚／裝修
- 待確認
- 車位
- 待確認
屋主提供後，這一段會改寫成本戶在社區內的排名。
樓層不是主因
113 年 6F 單價 56.5 萬，高於 114 年 20F 的 53.8 萬。同社區裡，樓層高不一定賣得貴。
同坪型可以直接比
108.8 坪：114.05 12F 6,400 萬 → 115.02 10F 6,588 萬，一年約 +3%。
毛胚交屋
多數成交登記為「0 房」毛胚。有裝修的戶要把裝修價值講清楚；毛胚要讓買方先算裝修預算。
＊參考行情：591 實價登錄成交紀錄（總價含車位；單價以含車位坪數計）。
112 年以來只有 5 筆成交，每一筆都是談出來的真實價格
下表建坪不含車位，總價含車位。車位成交多在 360–540 萬。
| 成交年月 | 樓層 | 建坪 | 總價 | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|
| 115.02 | 10F | 108.8 | 6,588 萬 | 51.7 萬 |
| 114.12 | 20F | 96.6 | 5,600 萬 | 53.8 萬 |
| 114.05 | 12F | 108.8 | 6,400 萬 | 50.2 萬 |
| 113.07 | 6F | 104.2 | 6,285 萬 | 56.5 萬 |
| 112.08 | 6F | 108.5 | 6,500 萬 | 51.1 萬 |
| 111.08 | 19F | 96.6 | 5,658 萬 | 49.1 萬 |
| 111.07 | 12F | 108.8 | 6,270 萬 | 53.0 萬 |
＊參考行情：591 實價登錄（單價以含車位坪數計，2026.09 查詢）。正式報價前以內政部實價登錄逐筆核對。
預算 6 千萬上下的買方，會同時看這幾個社區
| 社區 | 屋齡 | 戶數 | 坪數 | 近一年均價＊ | 與本案關係 |
|---|---|---|---|---|---|
| 聯聚理仁 | 約 12 年 | 82 | 97–122 坪 | 54.4 萬 | 本案 |
| 聯聚泰和 | 約 9 年 | 46 | 137–261 坪 | 60.5 萬 | 預算再往上 |
| 國家一號院 | 約 14 年 | 103 | 95–126 坪 | 43.1 萬 | 直接競爭 |
| 聚合發榮耀 | 約 16 年 | 261 | 66–127 坪 | 39.6 萬 | 直接競爭 |
判讀
國家一號院、聚合發榮耀同樣 100 坪上下，單價低 1 成以上，買方一定會拿來比。
本案要講清楚多付的錢買到什麼：較新的屋齡、單層 4 戶、聯聚的建築與公設。
聯聚泰和是本案買方「預算再往上」的選項，可用來襯托本案的總價優勢。
＊參考行情：5168 實價登錄比價王近一年均價與社區頁；聚合發榮耀戶數依信義房屋（2026.09 查詢）。
想要聯聚的房子，但新案總價超出預算的人
七期換屋升級
從 15–20 年的七期大樓換到較新的大坪數，預算 6 千萬上下。
企業主／醫師
看重單層 4 戶的隱私、平面車位與歌劇院生活圈。
喜歡聯聚的人
想要聯聚的建築與公設，但新案總價超出預算。
- 1聯聚新古典建築，市政北一路
- 2單層 4 戶、100 坪上下、平面車位
- 3比聯聚新一代低一成以上的總價
- 在架約 13 間（＊591），開價要貼近成交帶
- 毛胚交屋，買方要另抓裝修預算
- 公設比 32–34%、管理費約 150 元/坪，100 坪每月約 1.5 萬起
委託之後，我會做的四件事
定價會議
拿同坪型成交與在架物件，一起定出開價與底線。
整理與包裝
毛胚戶附裝修試算，有裝修的戶把價值拍出來。
曝光與帶看
定期回報帶看數與買方反應，不讓您猜。
議價與簽約
每次調價都拿數字討論，不是只叫您降。