四季天韻不缺好條件，缺的是對的買方。
成交少，每一筆都被放大看
公開平台近兩年只查到 5 筆成交，最近一筆在 114 年 2 月。買方和同業都會拿這幾筆來比，開價要站得住。
買方池小，但目標很明確
總價 5–7 千萬的買方不多，但他們要的東西很清楚：結構、私密、生活圈。企劃書要讓他們一眼看懂這一戶符合哪幾項。
先講社區，再講價格，最後才講我
資料都附來源。查不到的標「待確認」，只有參考值的標「＊參考行情」。數字不對的地方，請您直接指正。
興富發七期大坪數豪宅，88 戶零店面
一棟地上 35 層、地下 6 層。3–13 樓單層 4 戶，15 樓以上單層 2 戶，坪數約 80–220 坪，原始為毛胚交屋。
- 建設／營造
- 興富發 營造：齊裕營造
- 完工
- 2009 月份待確認（11 或 12 月）
- 總戶數
- 88 戶 零店面
- 樓層
- 35F / B6 15F 以上單層 2 戶
- 公設比
- 約 32% ＊仲介資料，待確認
- 管理費
- 約 90 元/坪 ＊參考，以管委會公告為準
結構與公設：SS 鋼骨搭配 LRB 隔震 ＊仲介資料，待確認；公設有泳池、三溫暖、健身房、宴會廳、音樂廳、紅酒雪茄館。
資料來源：5168 實價登錄比價王、591、住商不動產仲介部落格（2026.09 查詢）。結構、公設比、管理費請以使照與管委會資料核對。
均價低了約 10 萬／坪，原因在坪型，不在社區
和七期其他 80 坪以上的豪宅比，四季天韻的均價明顯偏低。但拆開坪型看，約 90 坪的戶型成交單價和同業差不多。
均價，萬元／坪（刻度 0–50）
同社區約 90 坪
113.03 成交：89.8 坪、38.8 萬／坪，與同業相當。
同社區 190 坪以上
近三筆：29.0–30.4 萬／坪，總價 5,800–7,000 萬。
本案定位：七期少數 190 坪級、單層 2 戶的豪宅，總價門檻高，買方少但明確。
＊參考行情：本案為永慶／樂屋近兩年均價；國家一號院為樂居一年均價；其餘為信義房屋近一年均價。各平台口徑不同，僅供比較相對位置。
歌劇院、惠來公園第一排
學區 需查證
惠文國小、惠文國中。以教育局當年度公告為準。
商場 距離需查證
老虎城步行約 5 分鐘；大遠百、新光三越車程數分鐘。
公園綠地 距離需查證
惠來公園步行約 1 分鐘；臺中國家歌劇院約 200 公尺。
交通 捷運距離需查證
台灣大道公車路廊；國道 1 號、台 74 快速道路可接；捷運綠線市政府站。
資料來源：住商不動產、聚利團隊等仲介社區介紹（2026.09 查詢）。
在四季天韻，坪型決定單價，樓層決定私密
本戶條件
- 樓層／單層戶數
- 待確認
- 座向／景觀
- 待確認
- 權狀坪數
- 待確認
- 格局／裝修
- 待確認
- 車位數與型式
- 待確認
屋主提供後，這一段會改寫成本戶在社區內的排名。
坪型
約 90 坪成交 38.8 萬；190–216 坪只有 29–30 萬。坪數越大，單價折得越多。
樓層
15F 以上單層 2 戶，私密與景觀是高樓層戶最主要的賣點。
車位與裝修
大坪戶多帶 2–4 個車位；毛胚或裝修完成，買方出價差很多。
＊參考行情：591 實價登錄、5168 實價登錄比價王之成交紀錄；單價計算口徑依平台而異。
成交少、總價高，每一筆都會被拿來比
下表總價均含車位。114 年 2 月之後，公開平台查無新成交 待確認。
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價 | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|
| 114.02 | 19F | 188.6 | 5,800 萬 | 29.2 萬 |
| 113.12 | 30F | 194.9 | 6,263 萬 | 29.0 萬 |
| 113.11 | 14F | 215.6 | 7,000 萬 | 30.4 萬 |
| 113.07 | 19F | 55.8 待確認 | 2,858 萬 | 39.1 萬 |
| 113.03 | 8F | 89.8 | 3,780 萬 | 38.8 萬 |
113.07 那筆的坪數與車位資料異常（平台登載的車位面積大於主建物），待逐筆核對。＊參考行情：591、5168 整理之實價登錄（2026.09 查詢）。正式報價前以內政部實價登錄逐筆核對。
買方會拿來比的，是七期其他 80 坪以上的豪宅
| 社區 | 完工 | 戶數 | 坪數 | 均價＊ | 與本案關係 |
|---|---|---|---|---|---|
| 四季天韻 | 2009 | 88 | 80–220 坪 | 29.5 萬 | 本案 |
| 國家一號院 | 2014 | 103 | 86–103 坪 | 39.7 萬 | 直接競爭 |
| 聚合發榮耀 | 約 2010 | 261 | 81–121 坪 | 39.6 萬 | 直接競爭 |
| 由鉅藏玉 | 2008 | 132 | 87–137 坪 | 39.4 萬 | 直接競爭 |
| 市政交響曲 | 2006 | 277 | 2–4 房中小坪 | 49.4 萬 | 不同客群 |
判讀
90 坪級的戶型，對手是國家一號院、聚合發榮耀、由鉅藏玉，單價約 39–40 萬。
190 坪以上的戶型，七期幾乎沒有同級對手，比的是總價和買方的預算上限。
國家一號院同為興富發、屋齡較新，買方最常拿它來比。
＊參考行情：本案為永慶／樂屋近兩年均價；國家一號院為樂居一年均價；其餘為信義房屋近一年均價；完工年與戶數依信義房屋、5168 社區頁。
買方少，所以不做廣撒網，要點對點找人
企業主／高資產家庭
三代同堂或需要大空間，預算 5 千萬以上。
醫師、專業人士換大宅
在七期工作，要私密、要車位、要安靜。
七期既有住戶升級
從 90 坪級換到單層 2 戶，不想離開歌劇院生活圈。
- 1高樓層單層 2 戶，88 戶零店面
- 2鋼骨隔震結構（待確認）
- 3歌劇院、惠來公園第一排
- 總價高，買方少、成交週期長
- 200 坪的管理費每月約 1.8 萬（200 坪 × 約 90 元，＊參考）
- 公設比約 32%，裝修預算要先抓
委託之後，我會做的四件事
定價會議
依坪型拆開看成交，一起定出開價與底線。
整理與包裝
裝修與空間建議、實景拍攝、依買方輪廓寫文案。
點對點找買方
企業主、醫師與同業客戶名單優先，不做廣撒網。
議價與簽約
每次調價都拿數字討論，不是只叫您降。