同一個坪型，架上開價比最近成交高約 15%。
成交少，每一筆都會被拿來比
近三年公開平台只查到 2 筆成交。159.25 坪戶型 114 年 6 月成交 5,200 萬，同坪型目前網路開價 5,988 萬。
買方會算，但也會被說服
由鉅藏玉公設比約 26.7%，在七期大坪數社區裡偏低，同樣權狀買到的室內更大。這是要算給買方看的數字。
先講社區，再講價格，最後才講我
資料都附來源。查不到的標「待確認」，只有參考值的標「＊參考行情」。數字不對的地方，請您直接指正。
三棟ㄇ字型、單層 2 戶的七期大坪數社區
SRC 結構，每棟單層 2 戶配 3 部電梯。坪數約 65–156 坪、3–4 房，地下 B1–B3 平面車位。
- 建設／營造
- 由鉅建設 營造：明煌營造
- 完工
- 2008.12 信義載 2006，待確認
- 總戶數
- 132 戶 3 棟，單層 2 戶 3 梯
- 樓層
- 26F / B3 591 載 23 層，待確認
- 公設比
- 約 26.7% ＊參考（平台載 26–27%）
- 管理費
- 約 75 元/坪 ＊參考，以管委會公告為準
公設：泳池、SPA、健身房、6 米挑高籃球館、視聽室、閱覽室、空中花園；一樓設機車與自行車停車區。
資料來源：住商好房網、591、信義房屋、BPM 社區頁（2026.09 查詢）。完工年、樓層、管理費請以使照與管委會資料核對。
單價和同業一樣，差別在總價門檻和公設比
七期 80 坪以上的豪宅，近一年單價大多落在 39–40 萬／坪。由鉅藏玉能打的，是比較低的總價門檻和比較低的公設比。
均價，萬元／坪（刻度 0–50）
總價門檻
約 95–113 坪成交 3,400–4,300 萬；聚合發榮耀近期 4,450–4,800 萬。
公設比
約 26.7%，低於聚合發榮耀 29.5%、四季天韻約 32%。
本案定位：七期大坪數的入門款，約 4 千萬買到單層 2 戶。
＊參考行情：本案與聚合發榮耀為信義房屋近一年均價；國家一號院為樂居一年均價；四季天韻為永慶近兩年均價。各平台口徑不同，僅供比較相對位置。
和四季天韻比鄰，同樣在歌劇院、惠來公園這一排
學區 需查證
惠文國小、惠文國中。以教育局當年度公告為準。
商場 距離需查證
老虎城步行可達；大遠百、新光三越車程數分鐘。
公園綠地 距離需查證
惠來公園、臺中國家歌劇院就在同一個街廓周邊。
交通 捷運距離需查證
台灣大道公車路廊；國道 1 號、台 74 快速道路可接；捷運綠線市政府站。
資料來源：仲介社區介紹與公開平台周邊機能說明（2026.09 查詢）。
三棟都是單層 2 戶，差別在坪型、樓層與車位數
本戶條件
- 棟別／樓層
- 待確認
- 座向／景觀
- 待確認
- 權狀坪數
- 待確認
- 格局／屋況
- 待確認
- 車位數
- 待確認
屋主提供後，這一段會改寫成本戶在社區內的排名。
坪型
約 100–113 坪成交單價 38–40 萬；159 坪約 33 萬。坪數越大，單價越低。
樓層
近期成交集中在 10–21 樓，高樓層景觀戶是主要賣點。
車位
成交多含 1–3 個平面車位，每個約 180 萬計價，議價時要分開算。
＊參考行情：591、5168、信義房屋之成交紀錄；單價計算口徑依平台而異。
近三年只有 2 筆成交，111–112 年一併列出參考
下表建坪與總價均含車位。
| 成交年月 | 樓層 | 建坪 | 總價 | 單價＊ |
|---|---|---|---|---|
| 115.06 | 14F | 112.97 | 4,300 萬 | 38.1 萬 |
| 114.06 | 20F | 159.25 | 5,200 萬 | 32.7 萬 |
| 112.03 | 10F | 95.28 | 3,400 萬 | 36.5 萬 |
| 112.01 | 21F | 129.36 | 3,920 萬 | 特殊交易 |
| 111.08 | 19F | 121.61 | 4,358 萬 | 37.1 萬 |
＊參考行情：信義、5168、591 整理之實價登錄（2026.09 查詢）。正式報價前以內政部實價登錄逐筆核對。
同一排的大坪數豪宅，買方會一起看、一起比
| 社區 | 完工 | 戶數 | 坪數 | 均價＊ | 與本案關係 |
|---|---|---|---|---|---|
| 由鉅藏玉 | 2008 | 132 | 65–156 坪 | 39.4 萬 | 本案 |
| 聚合發榮耀 | 約 2010 | 261 | 81–121 坪 | 39.6 萬 | 直接競爭 |
| 國家一號院 | 2014 | 103 | 86–103 坪 | 39.7 萬 | 直接競爭 |
| 四季天韻 | 2009 | 88 | 80–220 坪 | 29.5 萬 | 隔壁，大坪為主 |
| 市政交響曲 | 2006 | 277 | 2–4 房中小坪 | 49.4 萬 | 不同客群 |
判讀
單價三家幾乎一樣，買方比的是總價、公設比和屋齡。
國家一號院較新（2014），由鉅藏玉要用較低的公設比和總價門檻回應。
四季天韻就在隔壁，同樣是大坪數，但單層戶數與結構不同，看屋時常被一起帶看。
＊參考行情：信義房屋近一年均價；國家一號院為樂居一年均價；四季天韻為永慶近兩年均價。
要的是大宅，但總價想控制在 4 千萬上下的人
換屋家庭
孩子大了要 4 房，想留在七期，預算約 4 千萬。
企業主／醫師
要單層 2 戶的私密與平面車位，重視實坪。
七期中小坪升級
從 2–3 房換大宅，不想離開歌劇院生活圈。
- 1單層 2 戶 3 梯，平面車位
- 2公設比約 26.7%，實坪多
- 3歌劇院、惠來公園生活圈
- 屋齡約 18 年，管線、防水要先看
- 成交少，開價要貼近最近成交
- 國家一號院較新，屋況要有說服力
委託之後，我會做的四件事
定價會議
拿最近成交與在架開價，一起定出開價與底線。
整理與包裝
屋況整理建議、實景拍攝，把實坪與公設比算清楚給買方看。
曝光與帶看
定期回報帶看數與買方反應，不讓您猜。
議價與簽約
每次調價都拿數字討論，不是只叫您降。